2015年7月
地元建設やクレバリーホームの分譲地での提案を受けつつも、先日のイシンホームの件もあり、やはり土地探しの重要さや難しさが解ってきた頃。これ以上むやみにHM巡りを続けて対応に疲弊するよりは、一旦土地の情報が入ってくる状況を作ろうとの考えから、不動産屋に行くことにしました。
今までのわずかばかりの経験や調べてきた結果から、この時点での条件が出来てきました。
土地に求める条件
・学区・広さは45～60坪
・接道方角はこだわらないが、交通量の多くない6m道路必須
学区は言わずもがな。息子のために建てるようなものなので、重要視しました。変態の市には、市街区に2つの小学校があり、片方は大所帯(以後：大盛り小学校)、片方は現代だと並み程度の規模(以後：並小学校)です。
変態は仕事で、妻は結婚で現在の地に来た縁も所縁もない土地+コミュ障のため濃い付き合いは無いし避けたいのです。なので大盛り小学校学区を希望しています。
大盛り小学校学区には、市の分譲地や、地元各工務店の分譲地があったりして、選択肢はそこそこありますが基本建築条件付きなので、ほぼ土地選定＝施工業者決定となります。新しく分譲されたエリアは道路やインフラが整備済で希望に合致します。ですが小中高と揃った学校エリアで、商業施設は少なめのため変態と妻の車2台体制を維持せねばなりません。また、環境がいいためお値段も変態の市の中ではトップクラスになります。
対して並小学校学区は、現在の社宅のある所なのでよく見知った土地で市民病院や商業施設等もあり住みやすくはあります。ですが、古い街並みのため分譲は少なく、ぽっと出の土地だとかなりの運転スキルが無いと入っていけない路地裏の様な場所ばかりで、またそもそも選択肢があまりありません(古い街なので先祖からの土地を手放すなんてとんでもない思考が強いです)。さらにそういったエリアだと既に住まわれている方々のヒエラルキーに組み込まれ、最下層からスタートせねばならないのは正直面倒です(超偏見)。インフラはプロパンガスが多いですが、徒歩生活も可能ではあるので車1台体制に出来る可能性がありこれは大きな魅力です。お値段も安く大小学校区の0.6倍程度となります。
いっそ隣の市に、これまた学園エリア的な場所があるのでそこはどうかと検討しました。door to doorで通勤時間が往復30分程度増える事になります。1年260日出勤(休み少ない!)で130時間。定年まで20年で2600時間。時給1000円でも260万の損失+タイヤ交換などの費用増加を考えると、最低300万は安いか特筆するメリットが無いと選ぶ価値がありません。残念ながらそこまでのメリットがありそうなエリアは考えられず選外としました。
次に土地の広さです。
この時点でのこの数値には明確な意味があっての事ではないのですが、suumo先生らの建売情報を見ているとこの範囲の土地面積で35～40坪の建物と2～3台の駐車スペースにわずかな庭といったパッケージが出来ているため、指標としました。あまりに広いと土地購入費用に外構費用、固定資産税や維持管理が大変になってきますので。
そして交通量の少なめの接道6m道路(更に理想は路側帯or歩道付き)について。
接道幅員が狭いと…
・毎日の車の出し入れ方向に制限が出来たり、気を使ってストレスが溜まったり
・小さい子がいれば特に、家の敷地から飛び出す→即道路な可能性もあるし
・ハイムの様なユニットだと、運んでくるトレーラーがそもそも入らなかったり
・上棟工事中にクレーンで道塞いで、入居前から知らないうちに敵を作ったり
・消防車が入ってこられなかったり
・上記を気にして家の前をあけ気味にするとすれ違いなどで敷地に入ってこられたり
・(間取りや方角次第ですが)季節によって道向かいの家の影が届いたり
・価格は抑えめでも万一の潰しが効きにくく、区画整理やセットバックの餌食になりやすいし
ざっと挙げただけでも結構なデメリットがあります。
逆に接道幅員が広いと…
・価格が高くなりがちで路線価も高くなりがちで
・交通量が多くて危ない、騒音や振動、匂いや空気が汚かったり
・人目が多くてプライバシーの問題が出たり
・それを嫌ってクローズ外構にすると費用がかかってきたり
・外構や交通量で車の出入りに気を遣うし
あら、こちらも結構デメリットありますね…
変態の実家は7～8m程度の交通量の多い国道(歩道無し/路側帯のみ)+交差点に面し、コンビニまで徒歩10秒の立地で、まさに上記の条件にはまっています。挙句にクローズ外構で車庫間口2.5m程度しかないので帰省時に3ナンバー車を車庫入れしようとすると本当に億劫になります。毎日になるとこのストレスは耐えられそうにありません。接道面の庭はクローズでも信号待ちの一目にさらされ落ち着いて過ごせませんし、窓は開かずの窓になっています。
接道方向には、南道路信仰(それも2面接道尚よし)がやはり大きいようで価格を見ても明らかですが、これは変態にとっては条件になりませんでした。接道方向についての考察はまた間取りの時にでも。
こんな条件を持って不動産屋に行ってみました。
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